秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者(zhě) 夏子博每经编辑张静

　　秦农银行(xíng)一口气(qì)上架18套西安房(fáng)源。

　　根据西部产权交(jiāo)易网(wǎng)，上述房源价(jià)格在60.65万元-111.71万元，其中16套位于莲湖区，2套位于长安(ān)区，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂牌(pái)价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即(jí)使当前二手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元(yuán)/㎡左右的价格也是很难想象的。

　　但事实上，上述18套房源(yuán)是(shì)第二次摆上货架了，价格下调(diào)了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有关，莲湖区房源挂牌所留电(diàn)话人士表示，国有资(zī)产在一些程序问题上可能导致过户(hù)进展缓(huǎn)慢，去年卖(mài)了(le)一套类似(shì)房源(yuán)，现在这9个月了还没过户……

　　18套房源中，最贵的两套由秦农银行长安支行挂(guà)出，分别为子(zi)午(wǔ)大(dà)道899号(hào)智慧城五(wǔ)期3幢24层1单元12403室、12404室，建筑面积94.45平方米，挂牌价111.71万元。这也是唯(wéi)二两(liǎng)套(tào)单价超过10000/㎡的房源。

　　剩下的16套都(dōu)由(yóu)秦(qín)农银行莲湖支行挂出，包括玉祥(xiáng)阁、悦园小区、方兴大厦、潘家村(cūn)小区等，上(shàng)述房源面积都在100㎡以上，但由于房龄较长，多为(wèi)老旧小区，户型(xíng)设(shè)计过时，买(mǎi)不上多少价格，价格最低的一套位于莲湖(hú)区玉祥(xiáng)阁小区，面积(jī)为130.91㎡，评估价为101.09万元，但挂牌价仅需(xū)60.65万元，单价低至4633元 /㎡。

　　这些价格普遍低于某购房APP上的市场价，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户(hù)型的一套房源(yuán)最低挂牌价为92万元，单价为7028元(yuán)/㎡。

　　这批房(fáng)源也不是首次挂牌了(le)。据《中国房地产报》，2023年12月(yuè)份，秦农(nóng)银行也曾挂牌出售上述房源，不过(guò)当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成(chéng)交，剩余的18套住宅即为上述住宅，总(zǒng)价约为1590.09万元。而此次挂牌的(de)房源总(zǒng)价约1393万元(yuán)，相较于上次下调了196.41万元。

　　西安二手房价格整(zhěng)体走弱不假，但远低(dī)于市场却(què)出售遇冷，或许还(hái)与这批房(fáng)源的产权关系有关。

　　在挂(guà)牌信息中提示(shì)，目前房产(chǎn)证载所有权人与现出售人秦农银行莲湖支行不一致（由于(yú)2015年信用社体制(zhì)改(gǎi)革，因多种原因暂未变(biàn)更权属人名称）。

　　记(jì)者以寻求购房者身份致电挂牌信息(xī)电(diàn)话，对方(fāng)告(gào)知道，莲湖支行挂牌的16套房源中，只有(yǒu)（玉祥阁）那三套房产是在个人名(míng)下，所以比其他要便宜得多，其中两户配合意愿度(dù)低，后续交易过程可能需要动用(yòng)法律手续，另外，莲(lián)湖支行、户主、购买人三方在签合(hé)同(tóng)、过户、打(dǎ)账(zhàng)等流程上如何获得房管部门认可(kě)备案也是个问题。

　　“即使配合意愿度高的情况(kuàng)下，国有资产在一些程序问题上也可能导致过户进展(zhǎn)缓慢，处理起来很复(fù)杂繁琐。”上述莲湖区房源人士表示，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户，就是卡在税费问题上。

　　上述人士还表示，“无法保证房(fáng)源不漏水之类的，都是20年的老房子了，因为(wèi)之前(qián)长(zhǎng)期没住人，有可能比同小区房源平均质量(liàng)还要差一些。”

　　一位玉祥阁(gé)房源附近的房屋中介人士表示，附近小区里房子基本不(bù)会(huì)空，有一(yī)部分住的，也(yě)有一(yī)部分是租的，只要价格到位(wèi)不愁租，租金每(měi)月基本在2500元左右。

　　优(yōu)化(huà)资产结构？

　　一般而言，大型国企及上市公司(sī)挂牌出售房产，无外(wài)乎两种原因：

　　一是确因闲置(zhì)而(ér)出售：为了盘活固定资产，提高资产运(yùn)营效率(lǜ)，减少不必要的成本开支，从而提高整体运营效率；二是出(chū)于优化业绩：因为业绩压力，通过出售(shòu)房(fáng)产来改善(shàn)财务报表，在短(duǎn)期内提振公司业绩。

　　业绩压力并不算大，“优化资产结(jié)构”更可能是秦农银行(xíng)考虑的方向。

　　据悉，秦农(nóng)银(yín)行是(shì)2015年在原西安市城六(liù)区农(nóng)村信用合(hé)作联社基础(chǔ)上(shàng)，以新设合并(bìng)方式组建的一家省级(jí)农商(shāng)银(yín)行。秦农银行相关负责人告诉记者，改制过程中，原(yuán)来各联社的(de)债权债务及法律关秦农银行出售18套西安房源系由秦农(nóng)银行进行承继，上述18套(tào)房源就(jiù)是改(gǎi)制以前原信(xìn)用社联(lián)社时期购置的，对这些权属是没有争议的。

　　该秦农银行负责人进一步表示(shì)：“我们这个资(zī)产实际上是属于一(yī)种正常处置，按照我(wǒ)行发展规划及相关文件(jiàn)，我们自有(yǒu)的不动(dòng)产要盘活处置，作为金融机构，我们肯定也要优化资产配比、提高资本充足率，当然去年的情况不是(shì)非常理(lǐ)想，流拍了。”

　　上述(shù)莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农银行正在(zài)清理相(xiāng)关资产以求盘活国有资产。据他介绍，莲湖支行(xíng)上架(jià)的16套房产，基本都是2000年前后(hòu)的单位团购房，当时有职工退房，最后就退到了单位名下，有3套后来发现还在个人名下。长安支行挂牌电话人(rén)士(shì)也表示，“挂牌房(fáng)源属于单位当时买的房(fáng)，但是现在有好多原因，需要把这些固定资产都卖掉。”

　　“不少住宅20年都是闲置的，这些房产对于企业来说(shuō)是有税的。”上述挂牌电(diàn)话人士表(biǎo)示。

　　不过，从当前挂牌(pái)情况(kuàng)来看，上述18套房源仍存在无(wú)法全部脱手的可能。

　　对此(cǐ)，秦农(nóng)银(yín)行相关人士表示，按照国有资(zī)产交易管理规定(dìng)，一般国有资产对外首次挂牌肯定要按照评估价，如(rú)果(guǒ)没有成交，就会根据市场反馈再确定新的挂牌价(jià)格，或者重新确定盘活(huó)处置方式，有(yǒu)处置(zhì)的，有盘(pán)活的，有出(chū)租的，最终的要求是(shì)一房一策，把盘活处置推进下去，最终要达到的一个国有资产保值增(zēng)值(zhí)，后期我们可能还会有少量的商(shāng)铺会(huì)进行(xíng)盘活(huó)处置。

　　实际上，将价值不大的固定(dìng)资(zī)产梳理出清，或也符合秦农银(yín)行战略需求。

　　2021年印(yìn)发的《陕西(xī)省“十四五”金融业高质量发展规划》明(míng)确提到，“支持秦农银(yín)行争取在全省布局，加快筹(chóu)备上市，走特(tè)色化发(fā)展道路，打(dǎ)造全国一流农商行”。

　　“全省布局”和“筹备上市”或是秦农银(yín)行未来发展的一条主线。近年(nián)来秦农银行在合(hé)并(bìng)吸纳上动作频频，2024年7月，秦农银行蓝田支行、周至支行正式挂(guà)牌开业，标志着秦农银行改革任务(wù)完(wán)成，再次吸纳合并两家农商行，银行营业网点(diǎn)数量变更为442家(jiā)，继续位居西安市(shì)金融机构首位。

　　而倘若要进行《陕(shǎn)西(xī)省“十(shí)四五”金(jīn)融业高质量发展(zhǎn)规划(huà)》提到的——“筹备上市(shì)”，上(shàng)述类似老旧房产(chǎn)的固定资产对(duì)上市毫无帮助，甚至可能成为累赘。

　　从经(jīng)营(yíng)角度看，当前秦农银行整体(tǐ)经营还是比较稳健(jiàn)的。2023年(nián)公司(sī)总资(zī)产、营收、净利润分别为4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元，分别同比增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出具的2024跟踪评级报告，维持(chí)秦农银行主体(tǐ)长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。

　　但秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提示(shì)：1．秦(qín)农银行贷款行业及客户集中(zhōng)度较高，房地产业贷款不良率高；2．关注类贷款和不良贷(dài)款规模及占比(bǐ)有所上升，信贷资产质量面临一(yī)定下迁风(fēng)险(xiǎn)，拨备水平有待(dài)提升。

　　评级报告显示，秦农银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别(bié)为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经(jīng)营(yíng)报》统计，2022年14家主板、新三板上市农商行前十大贷款客户占比的(de)平均值(zhí)为30.12%，远低(dī)于秦农银行。

　　客户集中或与其省级农(nóng)商行定位有关，联合资信评级报告中指(zhǐ)出：“贷款客户集中(zhōng)度(dù)方面，秦农农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重(zhòng)点项目和西安市本地国有(yǒu)企业，投(tóu)放了部分基础设施建设类贷款，导致其客户集中度水平(píng)较高，面临一定的贷款客户集中风险……”

　　值得注意的是(shì)，秦农(nóng)银行前十大客户中出现逾期的情况。评级报告显示，贷款前十大户主要涉(shè)及交通运输业和建筑业(yè)，2023年年(nián)末贷款前(qián)十大户中涉及逾期(qī)贷款余额16.00亿(yì)元（单户逾期(qī秦农银行出售18套西安房源)）、无不良(liáng)情况，针对大户大额逾期情况，秦农银行(xíng)正(zhèng)在积极协(xié)调化解，但未来实际处置情况有待(dài)观察。

　　秦农银行在一些信贷风险核心数据上低于行(xíng)业平均(jūn)值(zhí)，2023年末(mò)，我(wǒ)国商业银行(xíng)不良贷款率、关注类(lèi)贷款占比分别为1.59%和2.20%，分(fēn)别较(jiào)上年末下降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率为(wèi)205.14%。而截至2023年年末，秦农银(yín)行不(bù)良贷(dài)款率、关注类贷款占比分(fēn)别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分点，拨备覆盖率164.59%，同比下降4.62个百分点。

　　评级报(bào)告中显示(shì)，秦农农商银行凭借良好的客群基础及广泛(fàn)的网点分布等优势，坚持(chí)服(fú)务实体经济(jì)的战略(lüè)导向，专注服务“三农”、中小微企业以及个人客户，存贷款业务市场竞争力较强；陕西省金融(róng)机构众(zhòng)多带来的同业竞争压力较大，2023年，秦农农商银行存贷款业务市场占有率在当地同业(yè)中保持中上游(yóu)水平。

　　封面图片来源：每日经济新闻记者夏子博摄

责任编辑：李琳琳

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